中古住宅の購入と合わせて、住宅のリノベーションを検討している方もいらっしゃるでしょう。
そこで今回は、中古住宅のリノベーションのメリットとデメリット、注意点をご紹介します。
中古住宅のリノベーションについて情報収集したい方は要チェックです。

 

□中古住宅のリノベーションのメリット

 

まず、新築に比べて取得費用を抑えられることがメリットとして挙げられます。
新築の戸建てと中古の戸建てでは、物件の価格が大きく異なります。

住宅の価格は、築年数に比例して下がります。
一般的には木造住宅の場合、税法上の耐用年数である22年を目安に建物の価値はほぼゼロになると言われており、土地価格だけで販売されることもあるでしょう。

そのため、新築とエリアや広さが同じだったとしても、中古住宅の方が物件取得費用を抑えられます。

 

また、豊富な選択肢から選べることもメリットです。
中古の戸建ては物件数や種類が豊富なため、間取りや広さ、立地など希望するポイントを妥協せず、物件を選べます。
さらに、リノベーションを前提にする場合は、間取りよりも広さを優先したい、立地だけは譲れないなど、何かひとつのポイントに徹底的にこだわり抜いて購入することも可能です。

他にも、こだわりを詰め込んだ住まいが造れることも魅力的です。
コストにメリハリをつけて、唯一無二の住まいを造れます。
例えば、建て売りの物件では難しい1部屋減らしてお風呂を広くしたいという希望も叶えられます。

 

□中古住宅のリノベーションのデメリット

 

まずデメリットとして挙げられるのは、工事中にさらなる修繕箇所に気づく可能性があることです。
中古の戸建ては、築年数によっては柱、梁などの住宅の基礎部分が劣化している場合があります。

特に木造の場合は、白アリに侵食されている場合も少なくありません。
解体工事で床、壁、天井をすべて取り払って再び造り直すスケルトンリフォームが必要になったり、想定外のリフォームをすることになったりと、費用がかさむ可能性があります。

 

住宅の耐震性能が低い場合があることもデメリットです。
現在の建物に適用されている耐震基準は、1981年の建築基準法の改正により定められたものです。
それ以前の戸建ては旧耐震基準で建てられているため、リノベーション時には必要に応じて適切な耐震補強を行う必要があります。

 

また、すぐに住めないこともデメリットと言えるでしょう。
購入した戸建てをリフォームして住む場合、購入から引き渡しまでの間に建物検査、打ち合わせ、設計、施工のステップが加わるため、購入後すぐに住めません。
以前の住まいを引き払う時期によっては、仮住まいを用意しなければならない場合もあります。

 

□中古住宅のリノベーションの注意点とは？

 

中古住宅のリノベーションの注意点を、5つご紹介します。

 

＊構造

 

戸建住宅は建物の構造や法律によってリノベーション出来ない場合もあるため、物件選びは慎重に行いましょう。

木造戸建てには木造軸組工法、プレハブ工法、ツーバイフォー工法の主に3種類の工法があります。
木造軸組工法は柱で支える構造で壁を壊して間取りを変更しやすいため、リノベーションに向いています。
一方で、ツーバイフォー工法とプレハブ工法には構造上壊せない壁があり、間取り変更が難しいため注意が必要です。

 

＊建物状況・インスペクション

 

基礎や建物の枠組みとなる柱の状態について、内装や設備をすべて解体し、柱や梁などの構造体をあらわにしなければ分からない問題もあります。

しかし、建築士によるインスペクション(建物状況調査)をすることで、解体前でも建物の状態を把握できます。
インスペクションにより、構造上主要な部分や雨水の侵入を防止する部分に生じているひび割れ、雨漏りなどを調べられます。

物件価格とリノベーション費用の概算を知った上で購入を検討するために、物件の購入前にインスペクションをすることがおすすめです。

 

＊建ぺい率・容積率・斜線制限

 

敷地の広さや日当たりに関して、建築基準法によって増築が制限される場合があります。
建ぺい率とは、敷地面積に対する建坪の割合のことです。
容積率とは、敷地面積に対する延床面積の割合です。
容積率は隣接する道路の幅によっても制限されることがあります。

 

また、斜線制限とは、建物の高さを制限する制限建築基準法の決まりです。
階数を増やしたり、屋根の形を変えたりする場合は、建築可能ラインを確認する必要があります。

建ぺい率と容積率、建築可能ラインは住居や商業、工業など市街地の土地利用を定めた用途地域ごとに定められています。

 

＊防火地域

 

防火地域・準防火地域とは市街地での火災を防ぐため、特に火に強い建物にするよう定められた地域のことです。
防火地域では使用できる建材に制限があり、建物の延床面積は原則100平方メートルまでと定められています。
外装を一新する場合や玄関扉や窓サッシを変えたい場合は、燃えにくい建材を使う必要があります。

 

＊再建築不可物件

 

再建築不可物件とは幅4メートル以上の道路に2メートル以上接していない物件のことです。
建築基準法により、現在の建物を壊して新たな建物を建てられません。
建築確認が必要ないリノベーションであれば再建築不可物件であっても工事は可能です。

しかし、再建築物件の購入は利用できる住宅ローンが限られていたり、資金計画が難しかったりと難点があります。

 

□まとめ

 

今回は、中古住宅のリノベーションのメリットとデメリット、注意点をご紹介しました。
中古住宅のリノベーションを検討する際は、メリットとデメリットを踏まえた上で慎重に検討し、リノベーションできる物件を選びましょう。